10.10.2013 / Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern durch die Eigentümergemeinschaft?

Bis zum 31.12.2016 müssen auch alle Bestands-Wohnungen in Nordrhein-Westfalen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden.

Die zum 1.4.2013 in die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen aufgenommene Ergänzung lautet:

§ 49 Abs. 7 BauO NRW

"In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen."

Bei Eigentumswohnungen war bisher streitig, ob die einzelnen Wohnungseigentümer die Ausstattung vorzunehmen haben oder aber die Eigentümergemeinschaft diese Maßnahme durchführen kann. Der Bundesgerichtshof hat in einem erst Ende Juni 2013 veröffentlichten Urteil vom 08.02.2013 entschieden:

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

(BGH, Urteil vom 08.02.2013, V ZR 238/11)

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Eigentümer bei Bestehen einer entsprechenden Verpflichtung in der jeweiligen Landesbauordnung von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 WEG Gebrauch machen können, eine Beschlusskompetenz ist also gegeben.

„Brandschutz geht alle an“ – mit diesem Gefühl könnten nun Eigentümergemeinschaften dazu neigen, die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu übernehmen.

Hiervor warnt der Verband der nordrheinwestfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.v) und erinnert zunächst an die in der Gesetzesbegründung beschriebene Funktion: „Rauchwarnmelder dienen als Frühwarnsystem ausschließlich dem Schutz der sich in einer Wohnung aufhaltenden Personen. Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden kann durch Rauchwarnmelder dagegen planmäßig nicht erzielt werden“ (Begründung Landtag Nordrhein-Westfalen, Drucksache 16/1624).

Im Gegensatz zu Brandmeldeanlagen beschränkt sich der Einsatz der Rauchwarnmelder auf die jeweilige Wohnung bzw. sogar nur auf die Schlaf- und Kinderzimmer und den Rettungsweg innerhalb der Wohnung. Wie aber sollen die Eigentümergemeinschaft bzw. deren Verwalter wissen, welche Räume entsprechend genutzt werden und vor allem auf  Nutzungsänderungen reagieren? Der Verband sieht daher keinen Sinn darin, die im Gesetz angelegte Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümer und –nutzer  durch Beschluss auf die Eigentümergemeinschaft zu übertragen.

„Die Eigentümergemeinschaft und der Verwalter geraten in die Haftung, wenn sie die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern übernehmen, genauso schwierig wird es mit der durch die Bauordnung ebenfalls vorgeschriebenen Sicherstellung der Betriebsbereitschaft“, erläutert Dr. Michael Casser, Vorstandsvorsitzender des VNWI: „Jeder Vermieter bzw. Verwalter weiß, wie schwierig es oft ist, in die Wohnungen zu gelangen, z.B. für die Ablesung der Heizkostenverteiler“.

Für die Wartung ist gemäß Bauordnung NRW ausdrücklich der unmittelbare Besitzer (= eigennutzende Eigentümer oder Mieter) zuständig. Casser hält es daher auch nach dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs für fraglich, ob die Eigentümergemeinschaft die Wartung der Rauchwarnmelder überhaupt an sich ziehen kann. Er verweist auf die Gesetzesbegründung, in der es wörtlich heißt,: „Die Wartung der Geräte ist einfach und kann daher auch der jeweiligen Eigenverantwortung der unmittelbaren Besitzer überlassen bleiben. Damit wird zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt.“

Der Verband empfiehlt seinen Mitgliedern daher, die Eigentümer und Bewohner von Eigentumswohnungen über die Ausstattungspflicht mit Rauchwarnmeldern zu informieren und praktische Hilfestellung anzubieten.

 

Quelle:

Verband der nordrheinwestfälischen Immobilienverwalter

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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